La situación de la vivienda en el espacio de los PCCGF

 

Entiendo especialmente bien lo que está diciendo aquí Adrián (que por cierto, él es el que aparenta no entenderlo, seguramente con un objetivo pedagógico o retórico). Yo vivo aquí más o menos aislado, como sabes, pero aún así, a través de Ruby y por lo que veo al salir simplemente al pasaje en el que está la puerta de mi casa, me doy cuenta de lo que realmente pasa.

https://www.youtube.com/watch?v=IqtmRqDo-sg

• Una colombiana, conocida de unos conocidos de Ruby, acaba de llegar a Málaga. Han conseguido alojamiento en un piso (de esos que están remodelando los grandes fondos de inversión para crear la España que tienen planificada) en el que comparte la cocina y el baño con otras cinco personas adultas que, en sus palabras trabajan en algo. Todo funciona con arreglo a una normativa estricta (que se cumple, por los gabinetes de abogados contratados por la empresa inmobiliaria y la judicatura que está al servicio de los PCCGF): al tercer aviso de infracción de la convivencia el que sea se va a la calle.

• Otros. Tres familias colombianas viven un piso. Creo que me dijo siete personas, quizá más.

• Otros. Una pareja argentina que vive en un campo de caravanas, cerca de La Minilla, subiendo a los montes.

• Dos ingenieros informáticos colombianos, cada uno con mujer e hijos. Estos sí tienen piso para cada familia.

• Salgo a la calle y, al poner el pie en el pasaje, giro a la derecha. Acaban de terminar tres viviendas/ratoneras en locales antes reservados a locales comerciales. Camino hacia el frente, dentro de pasaje, camino de calle Eslava: están construyendo un número que no puedo determinar de más viviendas/ratoneras, dentro de un espacio enrejado.

• Vale. Eso soy yo, que no me trato con nadie… Ruby sí es más sociable…

• Los PCCGF están en ello. Esos inmigrantes están dispuesto a soportar cualquier cosa.

Otro asunto más. En el espacio enrejado (rejas que hemos tenido que pagar) han dejado de dormir los “inmigrantes” que traen para mantener vivo a Vox (que trabaja para los PCCGF, como todos los demás). Pero los, con frecuencia negros subsaharianos, que son individuos o parejas que duermen en el suelo, envueltos en una manta y se cagan y mean en la calle, siguen pernoctando, ocasionalmente, en el portal trasero del bingo de la Explanada de la Estación.

Luego me he ido a Chaty:

¿Puedes informar acerca de las inversiones de los grandes fondos de inversión en la compra de viviendas... por ejemplo, en EEUU y en España?

Pensó durante 12s

Sí — te hago un resumen comparado (EE. UU. vs España) con datos recientes y fuentes para que puedas profundizar. Primero doy las ideas clave y después un breve análisis de efectos y de quiénes son los principales actores.

Resumen ejecutivo — puntos clave

• Escala nacional (EE. UU.): los grandes inversores institucionales poseen una porción pequeña del parque de viviendas unifamiliares a nivel nacional — del orden del 2–4 % del stock de single-family rentals — aunque su presencia está muy concentrada en determinadas áreas metropolitanas (en algunas ciudades llega a ser del 15–25 %). Brookings+1

• Estrategia en EE. UU.: tras la crisis 2008–2012 muchos fondos compraron carteras masivas de viviendas desahuciadas a precios bajos; luego surgieron plataformas que consolidaron esos activos (p. ej. Invitation Homes — originalmente montada por Blackstone). En años recientes los grandes fondos han combinado compras directas, joint ventures con promotores y construcciones “built-to-rent” (BTR). Behind the Deals+1

• Regulación y escrutinio (EE. UU.): la entrada de grandes gestores ha atraído atención regulatoria y denuncias sobre prácticas en el arrendamiento (transparencia de depósitos, cargos, mantenimiento), y ha habido investigaciones y sanciones a grandes players. The Wall Street Journal

• España: crecimiento del segmento “living / BTR”: en España el interés institucional por la vivienda ha crecido sobre todo desde la última década, pero se concentra en proyectos de Build-to-Rent (BTR), SOCIMIs y carteras compradas tras la crisis, y el volumen de inversión residencial sigue siendo una parte del total inmobiliario (por ejemplo H1-2024: ≈€922M, ~16 % del total inversión inmobiliaria en España). Savills Research+1

• Actores relevantes en España: grandes fondos (Blackstone, Cerberus, otros private equity y fondos extranjeros), SOCIMIs cotizadas (Merlin, Colonial en otros segmentos) y vehículos especializados en alquiler. Algunos fondos están recomercializando (vendiendo parte de) sus carteras en 2024–2025. Iberian Property+1

Datos y referencias concretas (lo más relevante)

Estados Unidos

• Estimaciones agregadas muestran que los “mega”/institucionales controlan una pequeña fracción del stock de viviendas unifamiliares en todo el país (justo por encima del 2–4 % según distintos estudios), pero son muy relevantes localmente en ciudades del sureste y Sun Belt (Atlanta, Jacksonville, Charlotte, Tampa, Phoenix…). Esto explica por qué el impacto percibido varía mucho por mercado. Brookings+1

• Informes de agencias federales y think tanks (GAO, Brookings, Urban Institute, Harvard JCHS) documentan que los grandes operadores pasaron de compras masivas post-crisis a estrategias mixtas (compras al por mayor, compras parceladas, BTR y joint ventures). Oficina de Responsabilidad+2Urban Institute+2

• Ejemplo de actor: Invitation Homes (montada por Blackstone en 2012) llegó a gestionar decenas de miles de viviendas; ha sido foco mediático y regulatorio. Behind the Deals+1

España

• El interés institucional ha aumentado hacia el segmento living / build-to-rent (BTR): hay informes de mercado que recogen que la oferta nueva anual no está 100 % orientada al alquiler (solo ~15 % de nuevas viviendas se entrega para alquiler según algunos analistas), mientras la demanda de alquiler crece en capitales y zonas turísticas. Esto crea una oportunidad para inversores institucionales. Savills Research+1

• Volumen de inversión: en H1-2024 la inversión residencial en España sumó unos €922M (≈16.4 % del total inversión inmobiliaria en ese periodo), con fuerte presencia extranjera en ciudades como Madrid y Barcelona. Colliers

• Operadores / fondos: Blackstone, Cerberus, otros private equity y SOCIMIs han adquirido carteras residenciales y activos turísticos transformados a residencial. En 2024 hubo movimientos (p. ej. Cerberus estudiando venta parcial de su cartera de alquileres en España). Iberian Property+1

Estrategias típicas de los fondos

• Compra de carteras “distressed” (post-crisis): adquirir muchas casas baratas. Behind the Deals

• Consolidación y gestión profesional: estandarizar mantenimiento, software de gestión, economías de escala. Urban Institute

• Build-to-Rent (BTR): promoción específica para alquiler, más habitual en España últimamente y también en EE. UU. Savills Research

• Securitización / salida a bolsa / SOCIMI/REITs: empaquetar activos para vender participaciones a inversores (Invitation Homes es ejemplo en EE. UU.; en España SOCIMIs y Socimis cotizadas cumplen papel similar). Bloomberg+1

Efectos asociados (evidencia mixta)

• Precios y accesibilidad: en algunos mercados locales la llegada de grandes compradores elevó la competencia por viviendas y puede haber contribuido a subidas de precios; las pruebas a nivel nacional señalan efectos moderados porque la cuota de mercado agregada sigue siendo baja. Brookings+1

• Renta y condiciones de arrendamiento: hay preocupaciones sobre prácticas de gestión (tarifas, depósitos, reparaciones), por lo que se ha intensificado el escrutinio regulatorio. The Wall Street Journal

• Oferta de alquiler profesional: los fondos pueden aumentar la oferta de viviendas profesionales (mejor mantenimiento, contratos estandarizados), y también financiar BTR que añade oferta de alquiler estable. UC Berkeley Haas+1

Fuentes principales consultadas (selección)

• Brookings — informe sobre single-family rentals y concentración regional. Brookings

• GAO — reporte sobre inversión institucional en single-family rentals (estimaciones por ciudad). Oficina de Responsabilidad

• Urban Institute / Harvard JCHS — análisis cuantitativos sobre propiedades en alquiler y tendencias. Urban Institute+1

• Savills / informe BTR Spain 2024 — mercado BTR y cifras de oferta/demanda en España. Savills Research

• Colliers — informe residencial España H1-2024 (volúmenes de inversión). Colliers

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